解題學會計－104年薦任升等考試 中級會計學
選擇題20題、非選擇題2大題（6小題）
選擇題 第7題 題解
7. 油達公司於 X1 年初，將帳面價值$46,000,000、公允價值$50,000,000 之建築物，以$45,000,000 賣給歐斯公司，又立即以每月$40,000 向歐斯公司租回使用 2 年。若此項租賃並未移轉附屬於資產所有權之幾乎所有風險與報酬，當時之合理租金為每月$50,000，則此售後租回交易將使油達公司於 X1 年合計認列多少之出售損失及租金費用？
A.$980,000 B.$1,000,000 C.$1,240,000 D.$1,480,000
（答案選C）
A.$980,000 B.$1,000,000 C.$1,240,000 D.$1,480,000
（答案選C）
觀念解析
這題在考租賃會計：售後租回屬營業租賃之會計處理。
本題建築物原為油達公司(出售方)持有，在出售予歐斯公司(買進方)後，
油達公司(出售方)又向歐斯公司(買進方)租回使用。
這種交易即所謂的售後租回。
因為賣方在出售資產後立即租回，
所以我們要小心分析 ”出售” 與 “租回” 2筆交易間的實質關連，
這時，”租回” 是以 “融資租賃”租回 還是以 “營業租賃”租回 就非常重要了。
若租回時之租約屬 ”融資租賃”，則資產主要風險報酬還留在賣方手上，
也就是說這是假買賣真借款。
若租回時之租約只是”營業租賃”，則資產主要風險報酬已移轉給買方，
此時租回 與 出售 可視為 2筆 交易來處理，
但仍要小心 出售價格 及 後續租金 是否有異常情形。
以本題為例，
建物的公允價值為5000萬，但油達公司僅以4500萬出售，這叫異常低價出售，
且油達公司租回之租金又較合理租金為低，
因此，我們合理推論，
油達公司之所以願意低價出售建築物給歐斯公司，
有一部分原因是可以享受之後2年的租金補貼，
其金額為：(50,000-40,000) * 2 * 12 = 240,000。
但油達公司出售建築物造成公司帳面損失100萬，
只拿到24萬租金作補貼，怎麼辦 ?
答案是，沒辦法，公司是自已要低價賣出資產的，
其低價出售造成的損失已經形成，因此原則上是必須認列的。
但有拿到的低租補貼因為有未來經濟效益，
所以這24萬的未來 低租補貼 可以遞延，認列為資產，
後續再分月攤銷，以調整租金費用。
剩下的100萬-24萬=76萬就是真正的損失了，必須馬上認列。
分錄：
借：現金 45,000,000
借：預付租金/遞延出售資產損失 240,000
借：處分資產損失 760,000
貸： 建築物 46,000,000
接下來，租回的2年期間，每個月支付租金時，記得要攤銷預付租金，
借：租金費用 50,000
貸： 預付租金/遞延出售資產損失 10,000
貸： 現金 40,000
X1年共認列處分資產損失：760,000，租金費用：50,000 * 12 = 600,000，
所以X1 年合計認列之出售損失及租金費用 = 760,000 + 600,000 = 1,360,000
但考選部公佈的答案是1,240,000，
邦尼大膽推論，(若有錯誤敬請指正 ~~)
可能是出題老師忘了攤銷 “預付租金/遞延出售資產損失”，
所以公佈的答案為：760,000 + 40,000*12 = 1,240,000
綜上，應選C。
本題建築物原為油達公司(出售方)持有，在出售予歐斯公司(買進方)後，
油達公司(出售方)又向歐斯公司(買進方)租回使用。
這種交易即所謂的售後租回。
因為賣方在出售資產後立即租回，
所以我們要小心分析 ”出售” 與 “租回” 2筆交易間的實質關連，
這時，”租回” 是以 “融資租賃”租回 還是以 “營業租賃”租回 就非常重要了。
若租回時之租約屬 ”融資租賃”，則資產主要風險報酬還留在賣方手上，
也就是說這是假買賣真借款。
若租回時之租約只是”營業租賃”，則資產主要風險報酬已移轉給買方，
此時租回 與 出售 可視為 2筆 交易來處理，
但仍要小心 出售價格 及 後續租金 是否有異常情形。
以本題為例，
建物的公允價值為5000萬，但油達公司僅以4500萬出售，這叫異常低價出售，
且油達公司租回之租金又較合理租金為低，
因此，我們合理推論，
油達公司之所以願意低價出售建築物給歐斯公司，
有一部分原因是可以享受之後2年的租金補貼，
其金額為：(50,000-40,000) * 2 * 12 = 240,000。
但油達公司出售建築物造成公司帳面損失100萬，
只拿到24萬租金作補貼，怎麼辦 ?
答案是，沒辦法，公司是自已要低價賣出資產的，
其低價出售造成的損失已經形成，因此原則上是必須認列的。
但有拿到的低租補貼因為有未來經濟效益，
所以這24萬的未來 低租補貼 可以遞延，認列為資產，
後續再分月攤銷，以調整租金費用。
剩下的100萬-24萬=76萬就是真正的損失了，必須馬上認列。
分錄：
借：現金 45,000,000
借：預付租金/遞延出售資產損失 240,000
借：處分資產損失 760,000
貸： 建築物 46,000,000
接下來，租回的2年期間，每個月支付租金時，記得要攤銷預付租金，
借：租金費用 50,000
貸： 預付租金/遞延出售資產損失 10,000
貸： 現金 40,000
X1年共認列處分資產損失：760,000，租金費用：50,000 * 12 = 600,000，
所以X1 年合計認列之出售損失及租金費用 = 760,000 + 600,000 = 1,360,000
但考選部公佈的答案是1,240,000，
邦尼大膽推論，(若有錯誤敬請指正 ~~)
可能是出題老師忘了攤銷 “預付租金/遞延出售資產損失”，
所以公佈的答案為：760,000 + 40,000*12 = 1,240,000
綜上，應選C。
