記帳士考試歷屆試題詳解
105年記帳士申報實務 詳細題解
非選擇題共4大題
非選擇題 第四題 題解
四、
(一) 甲於民國 104 年10 月5 日購入（完成移轉登記）房地一筆，購入總成本為 3,500 萬元，105 年 9 月 10 日以 4,000 萬元售出並完成移轉登記，假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 100 萬元，已納土地增值稅 20 萬元，且甲僅能舉證售屋仲介費用 100 萬元、大樓管理費支出 10 萬元、房屋搬遷費 10 萬元。假設出售時該房地的房屋評定現值為 100 萬元，土地公告現值為 400 萬元，財政部公告出售年度財產交易所得部訂標準為 30%，試問依照最有利的方式，甲出售該筆房地之應納所得稅額為多少元？（5 分）
(二) 大吉公司為總機構在我國境內之營利事業，105 年度公司稅前財務會計所得 5,000 萬元，含有下列所得項目：（假設 105 年會計年度已終了）
1. 出售國內未上市有價證券，交易所得 500 萬元。
2. 轉投資國內其他營利事業獲配現金股利淨額 500 萬元。
3. 權益法投資認列轉投資收益 800 萬元。
4.獲配來自美國子公司之股利收入 100 萬元。
5. 處分民國100 年長期投資取得之土地，處分利益為 100 萬元。
6. 獲配發票日為 104 年 1 月 1 日之短期票券利息收入 50 萬元。
此外大吉公司尚有下列事項未包含於上述財務會計所得中：
(1) 105 年 2 月以 6,000 萬元出售（後續題目所稱出售與買入之時間皆為完成移轉登記之時點）A 房地一筆（契約載明房屋交易價格 2,500 萬元，土地交易價格 3,500 萬元）假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 500 萬元，已納土地增值稅 100 萬元，該房地係 103 年10 月以 4,500 萬元買入（契約載明房屋交易價格 1,800 萬元，土地交易價格 2,700 萬元），持有未滿 2 年，已舉證出售仲介費單據 150 萬元。
(2) 105 年 5 月 10 日以 5,000 萬元出售 B 房地一筆（契約載明房屋交易價格 2,000 萬元，土地交易價格 3,000 萬元）假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 400 萬元，已納土地增值稅 80 萬元，該房地係 104 年 8 月以 4,800 萬元買入（契約載明房屋交易價格 2,200 萬元，土地交易價格 2,600 萬元），持有未滿 1 年，未保存其他費用單據。
(3) 105 年 8 月 10 日以 4,000 萬元出售 C 房地一筆（契約載明房屋交易價格 1,500 萬元，土地交易價格 2,500 萬元）假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 200 萬元，已納土地增值稅 40 萬元，該房地係 105 年 2 月以 4,600 萬元買入（契約載明房屋交易價格 2,000 萬元，土地交易價格 2,600 萬元），持有未滿 1 年，未保存其他費用單據。
試問：
1. 若不考慮最後 A、B、C 三筆房地交易，大吉公司 105 年度營利事業課稅所得額為多少？（8 分）
2. 試分別計算 A、B、C 房地應計入營利事業所得額之金額為多少？課稅適用之稅率為何？（12 分）（請依本表格式作答於試卷上，並列出詳細計算過程）
(一) 甲於民國 104 年10 月5 日購入（完成移轉登記）房地一筆，購入總成本為 3,500 萬元，105 年 9 月 10 日以 4,000 萬元售出並完成移轉登記，假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 100 萬元，已納土地增值稅 20 萬元，且甲僅能舉證售屋仲介費用 100 萬元、大樓管理費支出 10 萬元、房屋搬遷費 10 萬元。假設出售時該房地的房屋評定現值為 100 萬元，土地公告現值為 400 萬元，財政部公告出售年度財產交易所得部訂標準為 30%，試問依照最有利的方式，甲出售該筆房地之應納所得稅額為多少元？（5 分）
(二) 大吉公司為總機構在我國境內之營利事業，105 年度公司稅前財務會計所得 5,000 萬元，含有下列所得項目：（假設 105 年會計年度已終了）
1. 出售國內未上市有價證券，交易所得 500 萬元。
2. 轉投資國內其他營利事業獲配現金股利淨額 500 萬元。
3. 權益法投資認列轉投資收益 800 萬元。
4.獲配來自美國子公司之股利收入 100 萬元。
5. 處分民國100 年長期投資取得之土地，處分利益為 100 萬元。
6. 獲配發票日為 104 年 1 月 1 日之短期票券利息收入 50 萬元。
此外大吉公司尚有下列事項未包含於上述財務會計所得中：
(1) 105 年 2 月以 6,000 萬元出售（後續題目所稱出售與買入之時間皆為完成移轉登記之時點）A 房地一筆（契約載明房屋交易價格 2,500 萬元，土地交易價格 3,500 萬元）假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 500 萬元，已納土地增值稅 100 萬元，該房地係 103 年10 月以 4,500 萬元買入（契約載明房屋交易價格 1,800 萬元，土地交易價格 2,700 萬元），持有未滿 2 年，已舉證出售仲介費單據 150 萬元。
(2) 105 年 5 月 10 日以 5,000 萬元出售 B 房地一筆（契約載明房屋交易價格 2,000 萬元，土地交易價格 3,000 萬元）假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 400 萬元，已納土地增值稅 80 萬元，該房地係 104 年 8 月以 4,800 萬元買入（契約載明房屋交易價格 2,200 萬元，土地交易價格 2,600 萬元），持有未滿 1 年，未保存其他費用單據。
(3) 105 年 8 月 10 日以 4,000 萬元出售 C 房地一筆（契約載明房屋交易價格 1,500 萬元，土地交易價格 2,500 萬元）假設出售時課徵土地增值稅之土地漲價總數額為 200 萬元，已納土地增值稅 40 萬元，該房地係 105 年 2 月以 4,600 萬元買入（契約載明房屋交易價格 2,000 萬元，土地交易價格 2,600 萬元），持有未滿 1 年，未保存其他費用單據。
試問：
1. 若不考慮最後 A、B、C 三筆房地交易，大吉公司 105 年度營利事業課稅所得額為多少？（8 分）
2. 試分別計算 A、B、C 房地應計入營利事業所得額之金額為多少？課稅適用之稅率為何？（12 分）（請依本表格式作答於試卷上，並列出詳細計算過程）
【105記帳士】
【一點就通】
本題屬於房地合一稅的考題，第一小題考自然人出售不動產應如核課稅。第二小題除了考營利事業所得稅的計算及公司組織在出售房地產時，其稅額應如何計算。
本題屬於公務人員高普特考、會計師、記帳士稅務法規的命題範圍。
本題是屬於所得稅法類、房地交易稅類、營利事業課稅所得額類的相關考題。
本題屬於公務人員高普特考、會計師、記帳士稅務法規的命題範圍。
本題是屬於所得稅法類、房地交易稅類、營利事業課稅所得額類的相關考題。
【詳細解析】
(一)
出售金額＝4,000萬
購入成本＝3,500萬
舉證因取得、改良及移轉所支付的費用＝100萬＋10萬＝110萬
未提示因取得、改良及移轉所支付的費用，稽徵機關得按成交額5％計算其費用＝4,000萬×5％＝200萬
兩者取大認列費用＝200萬
土地漲價總數額＝100萬
房地交易課稅所得＝4,000萬－3,500萬－200萬－100萬＝200萬
※ 目前個人出售房地，採分離課稅，不併入個人綜合所得稅當中。境內居住之個人房地交易課稅級距：
1. 持有期間1年以內：45％。
2. 持有期間超過1年，未逾2年：35％。
3. 持有期間超過2年，未逾10年：20％。
4. 持有期間超過10年：15％。
5. 因財政公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房地：20％。
6. 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成銷售該房屋、土地：20％。
7. 符合自住房屋、土地條件，課稅所得超過400萬，超過部分10％。
本題甲在一年內將房屋、土地出售，所以適用45％稅率。
應納稅額＝200萬x45％＝90萬
⋯⋯
出售金額＝4,000萬
購入成本＝3,500萬
舉證因取得、改良及移轉所支付的費用＝100萬＋10萬＝110萬
未提示因取得、改良及移轉所支付的費用，稽徵機關得按成交額5％計算其費用＝4,000萬×5％＝200萬
兩者取大認列費用＝200萬
土地漲價總數額＝100萬
房地交易課稅所得＝4,000萬－3,500萬－200萬－100萬＝200萬
※ 目前個人出售房地，採分離課稅，不併入個人綜合所得稅當中。境內居住之個人房地交易課稅級距：
1. 持有期間1年以內：45％。
2. 持有期間超過1年，未逾2年：35％。
3. 持有期間超過2年，未逾10年：20％。
4. 持有期間超過10年：15％。
5. 因財政公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房地：20％。
6. 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成銷售該房屋、土地：20％。
7. 符合自住房屋、土地條件，課稅所得超過400萬，超過部分10％。
本題甲在一年內將房屋、土地出售，所以適用45％稅率。
應納稅額＝200萬x45％＝90萬
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